Θύμα της ίδιας της επιτυχίας της μπορεί να θεωρηθεί η Airbnb, η δημοφιλής ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών, η οποία έχει εξελιχθεί σε παγκόσμιο φαινόμενο κατά τη διάρκεια των 10 ετών λειτουργίας της. Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα περίπου πέντε εκατ. ακίνητα σε πάνω από 191 χώρες και 81.000 πόλεις παγκοσμίως διατίθενται μέσω Airbnb, ενώ περίπου 300 εκατ. επισκέπτες έχουν κάνει χρήση της υπηρεσίας. Ως αποτέλεσμα της ραγδαίας εξάπλωσής της, πληθώρα πόλεων και χωρών έχουν πλέον σπεύσει να επιβάλουν περιορισμούς στον τρόπο λειτουργίας της συγκεκριμένης αγοράς, είτε όσον αφορά τον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να διατεθούν μέσω της πλατφόρμας (ανά ιδιοκτήτη) είτε –συνηθέστερα– τον μέγιστο επιτρεπόμενο αριθμό ημερών ετησίως που μπορεί κανείς να εκμισθώνει το ακίνητό του μέσω τέτοιων υπηρεσιών.
Η ανάγκη ρύθμισης της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι εντονότερη σε πόλεις που ήδη αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης, λόγω της δυσκολίας που υπάρχει για την επέκτασή τους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι περισσότερες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις, όπως το Αμστερνταμ, το Λονδίνο, το Βερολίνο, το Παρίσι, η Βαρκελώνη, όπως επίσης και περιοχές που συγκεντρώνουν υψηλό αριθμό ξένων επισκεπτών κατά τη θερινή περίοδο, όπως oι Βαλεαρίδες Νήσοι (Μαγιόρκα, Ιμπιθα κ.λπ.). Το Airbnb έχει μεν αυξήσει κατακόρυφα τους αριθμούς των τουριστών –στοιχείο θετικό για την τοπική οικονομία της κάθε περιοχής– αλλά από την άλλη πλευρά έχουν περιοριστεί σημαντικά τα διαθέσιμα ακίνητα για τους ντόπιους μισθωτές, καθώς οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προτιμούν να εκμισθώνουν τα ακίνητά τους μέσω της εν λόγω ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Εναλλακτικά, αυξάνουν σημαντικά τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, αποκλείοντας εκ των πραγμάτων τους περισσότερους εγχώριους μισθωτές.
Το ζήτημα έχει αρχίσει να έχει σοβαρές προεκτάσεις και στην Ελλάδα. Ηδη από το τέλος του 2015, οπότε απελευθερώθηκε το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, και μέχρι σήμερα, υπολογίζεται (μελέτη Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος) ότι πάνω από 42.000 ακίνητα διατίθενται μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων σε πανελλαδικό επίπεδο. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών, περίπου 8.500 – 9.000 ακίνητα καταγράφονται στην περιοχή της Αττικής, με την πλειονότητα εξ αυτών να εντοπίζονται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και σε άλλες συνοικίες του κέντρου, όπως ο Νέος Κόσμος, το Παγκράτι, τα Εξάρχεια και οι Αμπελόκηποι. Πλέον, το ιστορικό κέντρο (Πλάκα, Μοναστηράκι), το Κουκάκι και η Ακρόπολη έχουν επί της ουσίας «αποκλείσει» τους εγχώριους μισθωτές, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων αφορά πλέον αποκλειστικά την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μάλιστα, η διάδοση του φαινομένου έχει οδηγήσει ορισμένους ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν το ακίνητό τους οι ίδιοι και έχουν ενοχληθεί από τη μετατροπή άλλων διαμερισμάτων σε «τουριστικά», στην επίκληση του κανονισμού της πολυκατοικίας, προκειμένου να απαγορεύσουν την πραγματοποίηση βραχυχρόνιων μισθώσεων σε αυτήν.
Από την πλευρά της, η κυβέρνηση εστιάζει περισσότερο στην εξασφάλιση φορολογικών εσόδων από την εν λόγω δραστηριότητα, ο τζίρος της οποίας εκτιμάται ότι προσεγγίζει το 1 δισ. ευρώ ετησίως, ποσό που αφορά μόνο τις δαπάνες διαμονής. Με βάση το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb φορολογούνται όπως και οι συμβατικές μισθώσεις, δηλαδή με συντελεστή φόρου που ξεκινά από 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, 33% για τα εισοδήματα από 12.001 ευρώ μέχρι 35.000 ευρώ και 45% για τα ακόμα μεγαλύτερα ποσά.
Παράλληλα, όμως, με τον νεότερο νόμο 4472/2017 απελευθερώθηκε πλήρως η σχετική δραστηριότητα, αφήνοντας την αγορά να λειτουργήσει χωρίς προσκόμματα. Αντιθέτως, οι όποιοι περιορισμοί θα επαφίενται στην κρίση του εκάστοτε υπουργού κι εφόσον προκύπτει ανάγκη. Για παράδειγμα, αν κριθεί ότι αποκλείεται ο τοπικός πληθυσμός από την εύρεση στέγης, με βάση το υφιστάμενο πλαίσιο, θα μπορούν να επιβάλλονται περιορισμοί π.χ. στη μέγιστη διάρκεια εκμίσθωσης ετησίως (90 ημέρες) ή στον επιτρεπόμενο αριθμό ενοικιαζόμενων ακινήτων (δύο ανά ΑΦΜ).
Αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος
Η επιτυχία του Airbnb και στην Αθήνα έχει ως αποτέλεσμα τη μεγάλη αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για εμπλοκή στη σχετική δραστηριότητα τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας μάλιστα, έχουν καταγραφεί αρκετές αγοραπωλησίες ακινήτων, αρχικά σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το Κουκάκι, και στη συνέχεια και σε άλλες, πιο φθηνές περιοχές, όπως, για παράδειγμα, τα Εξάρχεια. Εκεί, Κινέζος επενδυτής απέκτησε σταδιακά 100 διαμερίσματα, προκειμένου να τα εκμεταλλευθεί μέσω του Airbnb και στη συνέχεια να τα μεταπωλήσει ως επενδυτικό προϊόν, δηλαδή ως ολοκληρωμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, μισθωμένα κυρίως σε Κινέζους επισκέπτες της ελληνικής πρωτεύουσας.
Ανάλογες κινήσεις έχουν πραγματοποιήσει τους τελευταίους μήνες τόσο Ρώσοι όσο και Ισραηλινοί επενδυτές, οι οποίοι κινούνται στην αγορά για την απόκτηση ολόκληρων πολυκατοικιών στο κέντρο της Αθήνας. Το δέλεαρ είναι πολύ μεγάλο, δεδομένου ότι οι τιμές στην Αθήνα (πλην του ιστορικού κέντρου) παραμένουν σε εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο, μετά την πτώση τους κατά 50% κατά μέσον όρο από την αρχή της οικονομικής κρίσης και μέχρι σήμερα, ιδίως για τα πιο παλιά διαμερίσματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο κέντρο της Αθήνας το 58% των ακινήτων που εκμισθώνονται μέσω Airbnb διατίθεται από επαγγελματίες/επενδυτές που κατέχουν περισσότερα από δύο ακίνητα έκαστος και όχι από ιδιώτες.
Εκτός από τους ξένους επενδυτές, ανάλογες κινήσεις έχουν πραγματοποιήσει το τελευταίο διάστημα και πολλοί Ελληνες επιχειρηματίες, εφοπλιστές και ελεύθεροι επαγγελματίες, άνθρωποι δηλαδή που έχουν σχετική ρευστότητα. Η απήχηση του Airbnb αποδίδεται στο ότι τα χρήματα του ενοικίου είναι εξασφαλισμένα, σε αντίθεση με τις συχνές και πολύμηνες καθυστερήσεις που συνεπάγεται η μακροχρόνια εκμίσθωση σε ένα ελληνικό νοικοκυριό, που με τη σειρά τους οφείλονται στην αποδυνάμωση της αγοραστικής δύναμης των Ελλήνων τα τελευταία χρόνια για τους γνωστούς λόγους (υψηλή φορολογία, ανεργία, μείωσης οικονομικών απολαβών κ.λπ.). Ταυτόχρονα, με την κατάλληλη προεργασία, τα έσοδα μπορούν να είναι πολλαπλάσια μιας συμβατικής μίσθωσης, ακόμα και αν ληφθεί υπόψη ότι τα κοινόχρηστα και οι λειτουργικές δαπάνες επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη και όχι τον ενοικιαστή.
Σημειωτέον δε ότι, εσχάτως, στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν εισέλθει και ξενοδοχειακοί όμιλοι. Για παράδειγμα, η Zeus International, που διαχειρίζεται το σήμα Wyndham στην Ελλάδα, ξεκίνησε από τις αρχές του έτους τη λειτουργία ενός συγκροτήματος επιπλωμένων διαμερισμάτων στην πλατεία Καραϊσκάκη, δίπλα στο ομώνυμο ξενοδοχείο. Το εν λόγω συγκρότημα απευθύνεται σε πιο νεανικό κοινό. Παράλληλα, όμως, ετοιμάζει και ένα ακόμα συγκρότημα από επιπλωμένες σουίτες (94 τον αριθμό) σε έτερο ακίνητο, επίσης στην πλατεία Καραϊσκάκη, το οποίο αποσκοπεί να προσελκύσει κοινό υψηλότερων απαιτήσεων. Σχετικές κινήσεις ετοιμάζουν και οι εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όπως η Εθνική Πανγαία και η Intercontinental International.
