Σε δύναμη διαφοροποίησης όχι μόνον της αγοράς κατοικίας, αλλά ακόμα και του επιχειρείν στον κλάδο του real estate, εξελίσσεται η εκτίναξη της απήχησης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή της φιλοξενίας ξένων επισκεπτών σε επιπλωμένα διαμερίσματα, αξιοποιώντας σχετικές ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η HomeAway, η Booking και η Trivago.
Η διετία 2016-2017 σηματοδότησε τη ραγδαία εξάπλωση της ενοικίασης επιπλωμένων κατοικιών και διαμερισμάτων σε ξένους επισκέπτες, με αποτέλεσμα σήμερα ο ετήσιος τζίρος του κλάδου να υπολογίζεται σε 860 εκατ. ευρώ, με βάση τα έσοδα από τις δαπάνες διαμονής, με το σύνολο να ανέρχεται σε 1,7 δισ. ευρώ, αν συνυπολογιστούν και τα υπόλοιπα έξοδα των επισκεπτών. Αλλωστε, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που πραγματοποίησε η Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, υπολογίζεται ότι ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που έχουν καταχωριστεί προς εκμίσθωση μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών ανέρχεται σε 42.155 πανελλαδικά. Επιπλέον 21.716 ακίνητα εκμισθώνονται ως τουριστικά καταλύματα (διαθέτουν δηλαδή το σχετικό σήμα του ΕΟΤ), ανεβάζοντας τον συνολικό αριθμό των κατοικιών και διαμερισμάτων που προορίζονται για εκμετάλλευση σε 63.871.
Τα μεγέθη αυτά διαρκώς αυξάνονται, όπως δείχνουν και οι τάσεις στην Αθήνα. Μόνο στο κέντρο της πόλης, υπολογίζεται ότι σήμερα διατίθενται προς ενοικίαση με αυτόν τον τρόπο περί τα 6.500 διαμερίσματα και κατοικίες, μέγεθος που αποτελεί άνοδο της τάξεως του 27% σε σχέση με μόλις πριν από έξι μήνες, όταν και οι εκτιμήσεις έκαναν λόγο για περίπου 5.127 ακίνητα.
Η ανάπτυξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα και τη διαμόρφωση νέων αναγκών, τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από επενδυτές, που ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν στην αγορά αυτή, η οποία συγκεντρώνει τεράστιες προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης, καθώς ο τουρισμός βιώνει άνθηση στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό, έχει προκύψει ζήτηση για πιο επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων, καθώς άλλωστε και ο ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών συνεχώς αυξάνεται.
Σήμερα, διαχείριση ακινήτων για τη συγκεκριμένη αγορά κάνουν τόσο υφιστάμενες εταιρείες του κλάδου των ακινήτων, που προϋπήρχαν του Airbnb, μεσιτικά γραφεία, ακόμα και οικοδομικές εταιρείες, που υπό την έλλειψη ζήτησης από την ελληνική αγορά, στρέφονται και στη φιλοξενία. Υπάρχουν όμως και εταιρείες, όπως η EazyBnb, που συστάθηκαν αποκλειστικά ως αποτέλεσμα της ανόδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, νεοφυείς εταιρείες που έρχονται να συμπληρώσουν το κάδρο. Η EazyBnb προσφέρει ένα πλήρες πακέτο υπηρεσιών διαχείρισης του ακινήτου του εκάστοτε ιδιοκτήτη, από την προβολή του μέχρι τη διαχείριση των κρατήσεων και τον καθαρισμό του. Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που είτε αδυνατούν (π.χ. μπορεί ο μόνιμος τόπος κατοικίας τους να είναι σε άλλη πόλη ή να είναι συνταξιούχοι) είτε δεν ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια τέτοια διαδικασία οι ίδιοι. Η εταιρεία εισπράττει ένα ποσοστό που κυμαίνεται από 15% έως 20% από το έσοδο που εξασφαλίζει για τον κάθε ιδιοκτήτη.
Η εταιρεία διαχειρίζεται σήμερα 230 ακίνητα πανελλαδικά, εκ των οποίων τα 140 βρίσκονται στην Αθήνα, ενώ μέχρι τα μέσα του 2019 εκτιμάται ότι ο συνολικός αριθμός θα προσεγγίσει τα 500 ακίνητα. Σύμφωνα με τον κ. Γαβαλά, στόχος για το 2018 είναι η προσθήκη και άλλων περιοχών κάλυψης, κυρίως σε παραθεριστικούς προορισμούς, όπως η Κρήτη (Χανιά και Ηράκλειο), η Μύκονος, η Ζάκυνθος, το Πόρτο Χέλι, οι Σπέτσες, η Επίδαυρος, αλλά και η επέκταση εκτός Ελλάδας, αρχής γενομένης από την Κύπρο. Παράλληλα, σχεδιάζεται η εντονότερη παρουσία σε περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη, η Χαλκιδική, η Πάρος, το Γαλαξίδι και η Αράχωβα.
Ενα στα δύο ακίνητα βραχυχρόνιας ενοικίασης ανήκει σε επενδυτές
Η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προσελκύσει και πληθώρα επενδυτών. Μάλιστα, σταδιακά, το όλο «οικοσύστημα» των δραστηριοποιούμενων στον κλάδο θα οδεύσει προς πιο επαγγελματική βάση, κάτι που πιστοποιείται ήδη. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, υπολογίζεται ότι πάνω από το 50% των ακινήτων που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας του Airbnb στο κέντρο της Αθήνας αφορά επαγγελματίες/ επενδυτές που εκμισθώνουν περισσότερα του ενός διαμερίσματα.
Μάλιστα, αρκετοί εξ αυτών είναι ξένοι, που προσδοκούν και σε μελλοντικές υπεραξίες μέσω της μεταπώλησης των ακινήτων που έχουν αποκτήσει. Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η ζήτηση είναι σημαντική, γεγονός που γεννά ευκαιρίες. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Homm, μια εταιρεία επενδύσεων και κατασκευών ακινήτων, που ιδρύθηκε το 2000 και από το 2004 και μετά έχει αναπτύξει παρουσία και στον τομέα του τουρισμού και της φιλοξενίας. Οπως αναφέρει ο διευθυντής της εταιρείας Δημήτρης Ρίζος, «με την άνοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα της “χρυσής βίζας”, που χορηγεί άδειες παραμονής σε όσους πολίτες εκτός Ε.Ε. αποκτήσουν στην Ελλάδα ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, είδαμε ότι δημιουργούνται σημαντικές ευκαιρίες για επένδυση». Το τελευταίο διάστημα, η Homm έχει αποκτήσει και εκμισθώνει ένα κτίριο κατοικιών στην πλατεία Αττικής (δίπλα στον σταθμό του μετρό), ενώ έχει δύο ακόμα κτίρια προς εκμετάλλευση, ένα στην οδό Μητροπόλεως, στο κέντρο της Αθήνας, αποτελούμενο από πέντε διαμερίσματα των 100 τ.μ. έκαστο, και ένα ακόμα που δρομολογεί σε παρακείμενη οδό στην Πλάκα.
Το ύψος των εν λόγω επενδύσεων υπολογίζεται σε 1,5 εκατ. ευρώ. Συνολικά, η εταιρεία διαχειρίζεται 43 ιδιόκτητα ακίνητα, ενώ λειτουργεί και ως διαχειριστής για πάνω από 100 επιπρόσθετα ακίνητα τρίτων (εφοπλιστών, επιχειρηματιών κ.λπ.) σε Αθήνα, Μύκονο και άλλα σημεία υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος.
Ανάλογα δε με τη ζήτηση, καθένα από τα ακίνητα που διαχειρίζεται η Homm, είτε ιδιόκτητα ή ακόμα και τρίτων, μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο πώλησης, καθώς η στόχευση είναι να μετατρέπεται κάθε ακίνητο σε επενδυτικό προϊόν που να αποφέρει έσοδα στον κάτοχό του και να πωλείται ως τέτοιο, με τη σχετική υπεραξία. Στο στόχαστρο βρίσκονται κυρίως ξένοι επενδυτές, που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν άδεια παραμονής. Η εταιρεία εξακολουθεί δε να διαχειρίζεται τα ακίνητα αυτά και μετά την πώλησή τους.
Ζήτηση δημιουργείται και για άλλες υπηρεσίες συναφείς με τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς οι ανάγκες συνεχώς μεγαλώνουν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ακόμα μία νεοφυής εταιρεία (startup), η Syncbnb, η οποία συστάθηκε πριν από λίγους μήνες από τους κ. Αλέξανδρο Καραβίτη και Πέτρο Ζιώγα, με στόχο τη βελτιστοποίηση της διαχείρισης πολλαπλών αγγελιών ακινήτων, είτε από έναν ιδιοκτήτη είτε από έναν διαχειριστή ακινήτων. Συγκεκριμένα, η εταιρεία έχει αναπτύξει μια εφαρμογή μέσω της οποίας αυτοματοποιείται η διαδικασία διαχείρισης κρατήσεων, συγχρονίζοντας τα ημερολόγια μεταξύ πολλαπλών διαδικτυακών πλατφορμών ενοικίασης.
Διαμονή σε σπίτια με υψηλές προδιαγραφές – Στην αγορά μπαίνουν και τα ξενοδοχεία
Η διεθνής τάση στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αφορά την ενίσχυση της ποιότητας. Μαζί με τη μεγέθυνση δηλαδή της δραστηριότητας αυτής, μεγαλώνουν και οι απαιτήσεις, κυρίως των νέων χρηστών που επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν τις σχετικές υπηρεσίες και οι οποίοι παραδοσιακά διέμεναν σε ξενοδοχεία. Οπως αναφέρει ο κ. Γαβαλάς της EazyBnb, οι νέοι χρήστες απαιτούν καλύτερα καταλύματα και εξατομικευμένες υπηρεσίες. «Είναι σαφές πλέον ότι η καλή πρόθεση του οικοδεσπότη δεν αρκεί. Απαιτείται μια σειρά από προϋποθέσεις ώστε η διαμονή να μπορεί να γίνει μέρος της εμπειρίας».
Στόχος πλέον της EazyBnb είναι να θεσπίσει πρότυπα για όλα τα ακίνητα που διαχειρίζεται και σε όλα τα επίπεδα των υπηρεσιών που παρέχει, από την επικοινωνία πριν από την άφιξη του επισκέπτη, την υποστήριξή του καθ’ όλη τη διάρκεια της διαμονής του σε ό,τι χρειαστεί μέχρι την αναχώρησή του. Εν ολίγοις, επιδίωξη είναι η κάλυψη ενός σημαντικού κενού στην αγορά, που έχει να κάνει με το να μπορεί μια εταιρεία να προσφέρει υψηλής ποιοτικής στάθμης φιλοξενία, ανεξάρτητα από το πού βρίσκεται το κάθε ακίνητο, ακολουθώντας και βελτιώνοντας τα βέλτιστα ξενοδοχειακά πρότυπα.
Δεν είναι καθόλου τυχαίο, άλλωστε, που η Αirbnb λάνσαρε πρόσφατα –και προωθεί με μεγάλη ένταση– τη νέα κατηγορία Plus: σπίτια δηλαδή με εξακριβωμένη ποιότητα και άνεση, ώστε οι επισκέπτες να είναι σίγουροι ότι θα μείνουν ικανοποιημένοι. Η εν λόγω υπηρεσία θα λανσαριστεί σύντομα και στην ελληνική αγορά. Το Airbnb Plus αφορά «μια συλλογή από άρτια εξοπλισμένα σπίτια υψηλής ποιότητας, με οικοδεσπότες που φημίζονται για τις υψηλές κριτικές και την προσοχή τους στη λεπτομέρεια. Μάλιστα, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αλήθεια των σχετικών στοιχείων, η Airbnb θα στείλει προσωπικό, ώστε να γίνει επαλήθευση των δεδομένων που θα αποστείλει ο κάθε ιδιοκτήτης για την ένταξη του ακινήτου του στη σχετική λίστα.
Ευθυγραμμισμένη με τη σχετική τάση, η EazyBnb κάνει αποδεκτό για διαχείριση μόνον 1 στα 30 ακίνητα που της προτείνονται από ιδιοκτήτες. Οι ελάχιστες προδιαγραφές που ζητούνται είναι το ακίνητο να είναι τουλάχιστον 50 τ.μ. και να είναι επιπλωμένο. Ζητούνται επίσης πλήρως λειτουργικά ακίνητα, εξοπλισμένα και με την απαραίτητη οικοσκευή και τις σχετικές ηλεκτρικές και ηλεκτρονικές ανέσεις. Παράλληλα, σύμφωνα με τον κ. Γαβαλά, «στρεφόμαστε πλέον στην κάλυψη του ιδιοκτήτη-συνεργάτη μας, καθώς έχουμε αντιληφθεί πόσο δύσκολο είναι να προσφέρει κανείς το σπίτι του. Στο πλαίσιο αυτό, δίνουμε πλέον μεγαλύτερη έμφαση σε ζητήματα όπως οι τακτικοί έλεγχοι για φθορές, η συντήρηση του ακινήτου και ο τακτικότερος καθαρισμός του».
Τα ξενοδοχεία
Οι ιδιώτες επενδυτές/ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν σύντομα να ανταγωνιστούν και μεγάλους ξενοδοχειακούς ομίλους, οι οποίοι δεν στέκονται αμέτοχοι στις εξελίξεις. Η Zeus International, που διαχειρίζεται το σήμα Wyndham στην Ελλάδα, έχει ήδη ξεκινήσει από τις αρχές του έτους τη λειτουργία ενός συγκροτήματος επιπλωμένων διαμερισμάτων στην πλατεία Καραϊσκάκη, δίπλα στο ομώνυμο ξενοδοχείο. Το εν λόγω συγκρότημα απευθύνεται σε ένα νεανικό κοινό. Παράλληλα, όμως ,ετοιμάζει κι ένα ακόμα συγκρότημα από επιπλωμένες σουίτες (94 τον αριθμό) σε έτερο ακίνητο, επίσης στην πλατεία Καραϊσκάκη, το οποίο αποσκοπεί στο να προσελκύσει κοινό υψηλότερων απαιτήσεων. Παράλληλα, διεθνείς ξενοδοχειακοί όμιλοι, όπως η Accor, έχουν σπεύσει να εξαγοράσουν δημοφιλείς πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, προκειμένου να εισέλθουν και στον κλάδο αυτό και να αποκτήσουν μερίδιο της πίτας.
Οι νέες περιοχές
Καθώς η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις δύσκολα καλύπτεται από τα διατιθέμενα ακίνητα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, αναδεικνύονται συνεχώς νέες περιοχές-προορισμοί, όπως το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και ακόμα περισσότερο τα νότια προάστια και, γενικότερα, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας.
Τα εμπόδια
Αν υπήρχαν περισσότερα οικιστικά ακίνητα ενός ιδιοκτήτη (π.χ. ίδρυμα, Ταμείο κ.λπ.) στην Αθήνα, είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα είχαν πολλαπλασιαστεί και τα προσφερόμενα ακίνητα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το επενδυτικό ενδιαφέρον «σκοντάφτει» στις δεκάδες οριζόντιες ιδιοκτησίες και τους κληρονόμους σε υφιστάμενες πολυκατοικίες.
Κανένας περιορισμός
Μέχρι σήμερα δεν ισχύει κανένας περιορισμός αναφορικά με τη δραστηριοποίηση στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, αν προκύψουν φαινόμενα «αποκλεισμού» των Ελλήνων πολιτών από περιοχές ανά την επικράτεια, είτε λόγω υψηλών ενοικίων είτε λόγω έλλειψης ακινήτων, παρέχεται η δυνατότητα παρέμβασης του εκάστοτε υπουργού.
Νίκος Ρουσανόγλου, Καθημερινή
